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“三道红线”之后,未来房地产企业何去何从?

“三道红线”之后,未来房地产企业何去何从? 

康达信杭州房地产管理咨询公司,致力于房地产卓越管理,国内唯一提供房地产全价值链管理解决方案,帮助房地产企业建立持续发展核心优势,成为中国持续领先的房地产管理咨询机构,已经为1800多家地产/商业/物业企业提供了各类管理咨询服务!

中共中央政治局4月19日召开会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心近期展开的调研显示,一季度我国房地产市场总体保持平稳,房价基本稳定,市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。

房地产市场调控是一盘棋。对地方为政者而言,既要考虑眼前利益,更要站在全局谋划城市长远发展。一方面,以更好解决群众住房问题为宗旨,改革完善住房市场体系和保障体系,保障基本需求,支持合理自住需求。另一方面,时刻警惕市场预期出现不稳,投资投机卷土重来,一旦发生扰乱市场的情况,必须直接亮剑,坚决遏制投机炒房,给老百姓吃定心丸。

稳房价,重在稳预期。稳房价,就是稳民心。地方政府需根据人口迁移趋势、市场供应等情况,落实好一城一策、因城施策的房地产调控长效机制,承担好主体责任,与中央政府上下联动,在房地产调控上形成合力,保障房地产市场的长期健康稳定运行。

2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三道红线”。该政策将于2021年1月1日起全行业全面推行。“三道红线”包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

接下来,房地产企业有息债务规模将受到控制,相关方面对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。如果三道红线全部命中,开发商的有息负债就不能再增加,说白了,就是不能再发债借钱了,这对仰仗现金流周转的高负债房企来说,无异于雪上加霜。

继房企“三道红线”融资新规之后,近日监管层再度提醒银行控制新增贷款中房地产贷款比例。有国有大行相关人士表示,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。业内分析人士指出,近年来,监管对银行房贷的监控非常严格,近期房地产销售回暖,部分银行房贷规模仍有增长,监管再度下发控制房贷规模的要求,更多的是警示作用,也预示着房地产融资“严监管”态势不变。

行业或将进入管理红利时代。目前中国房地产行业进入了第三个阶段,在2002年之前是土地红利阶段,谁有关系拿到地,谁就赚到钱了。“招拍挂”制度实施之后就是金融红利阶段,随着“三道红线”到来,金融红利时代结束,行业进入管理红利时代。“房地产金融占比越来越高是不对的,因为国家发展不能只靠房地产,应该有各种各样的高科技基础设施。企业应该均衡无短板,如果企业有明显短板,例如现金流问题,则会引发系统风险。”

业内人士认为未来五年,是房地产大变革时期。房地产再也不是暴利行业,再也不是疯狂拿地,火速建楼,肆意炒作,高价售房的模式。而是,按指标拿地,按需求建楼,不做宣传,平价售房。总之,会成为一个本分的行业,回归到一个低调冷静的发展路线。在此期间,大浪淘沙,顺潮流者胜,逆潮流者亡。

业内认为既多重房地产政策的逐步出台和落实,特别是最近的房企“三道红线”融资新规和相应的政策法规,对于一些扩张型房企来说,“以价换量”的销售策略是否具有可持续性,企业要做好风险评估。此外,随着盈利能力成为企业的核心价值之一,未来开发商们也应更加关注如何提升自身的产品打造能力,以提升项目的产品溢价。

业内人士认为随着新规的逐步推行,资金以后会流向更为稳健更为健康的房企,而负债高、杠杆高的房企融资会受到限制,这也是部分房企目前抢在窗口期发债置换债务的原因。融资成本较高的房企,未来可能面临成本增加的问题,所以降杠杆仍会是眼下的首要工作,“多卖房,少拿地,放慢速度。”在李超开来,房企股权融资拓新方向一是REITs(房地产投资信托基金);二是过去的房地产股权信托转向优先结构信托和可转股信托;三是房地产私募股权基金。

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