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浅谈房地产物业行业十四五期间的发展趋势

浅谈房地产物业行业十四五期间的发展趋势

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2020年作为我国国民经济“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期,这个象征着全面开启我国社会主义现代化建设新征程编制的第一个五年规划,承上启下的意义至关重要,各行各业都在准备或已进行五年规划。

作为传统服务业的房地产物业尽管不属于“高、精、尖”行业,但是未来如何发展,如何适应现代居民的智能生活,如何更好的延伸服务链,需要科学、系统、全面地进行分析研究。

而现在对于房地产物业行业的企业来说,现在面临的宏观环境是什么?在哪种发展阶段?未来如何拓展细分领域?专家带大家回顾分析一下:

一、房地产业的现状

1、地产行业面临的宏观环境

我国人口发展已经进入了关键转折期,伴随着人口自然增长率长期低、老龄化程度加深、劳动力老化程度加重等问题不断突出,如何实现“人口自身均衡发展”这一历史任务不仅是“十四五”期间需要重点关注,更是未来10年、20年内考虑的重点内容。因此,通过鼓励人口增长、提高人口素质、推进家庭能力建设、强化养老保障等内容,提升各地区的“人口吸引力”。这将是各地区“十四五”规划期间的一个重要课题。通过各地区的差异定位与精准定位相结合的方式来将传统的房地产产业链进一步延伸,使其成为各区域与新兴产业、技术之间的纽带,持续推进“协同发展”新格局。

2、地产行业目前所处阶段

2020年已过大半,新冠肺炎疫情爆发后的上半年对地产销售的影响不言而喻。专家认为,后疫情时代,地产产业需要重新思考和探索:地产产业如何与数字化、智能化相结合而碰撞出技术模式创新。在现阶段,从人口、收入增长、债务水平三个维度来看,房价大概率是平稳趋降的趋势;房地产行业在政策端、供给端和需求端,都将呈现稳中有进、稳中有变的趋势。稳中有进,即是行业的健康度和理性程度将持续提升,行业格局走势与企业关键致胜因素将逐步清晰。稳中有变,即一些不确定性和关键变化大方向可以预测,但这些机遇挑战的变化程度、发生时间则难以准备研判,考验企业的能力与智慧。

根据国务院发布《国家人口发展规划2016-2030》中的相关要求,2030年我国城镇化率将达到70%。因此,“十四五”规划期间,我国城市化需求将继续增加。按此比例估算,未来10年仍将有至少1.4亿人口进城,地产产业的需求供应能力与区域吸引能力仍需重点关注,同时要考虑将医疗、养老、物流等行业要素与地产行业相结合,为未来房地产产业的产业延伸、升级奠定基础。

二、物业管理服务行业的现状

在我国,物业管理服务行业主要以房地产开发为依托的,经过这么多年的发展,地产与物业既相互独立又相互融合,相辅相成的发展。物业管理行业在国内属于新型快速发展行业,早期的物业管理服务以房地产开发为依托,只是单纯提供房地产的后续服务。如今物业管理行业已经形成公司化动作,品牌化管理,介入地产开发行业销售、售后服务等多个主要环节,成为房产消费的重要组成部分。

虽然近年来物业管理行业取得了很大的进步,但是在市场化运作方面还存在水平不高的情形。专家经过研究发现导致物业服务差异化难度较大的一个很大的原因就是:大多数物业企业基于降低成本的考虑而缺乏必要的品牌服务意识。比如:缺乏必要的高素质人才导致人员素质良莠不齐;缺乏必要的员工培训,导致人员流动性强;缺乏必要的职业道德素质强化培训,导致整体管理水平较差等等。

1、物管行业的痛点

不管是创业还是商业运营,现在的物管行业都有两大痛点,即:

第一,它能产生什么价值?虽然现在看来未来产生的价值很高,但现在还没有显现出来,行业利润率整体还是偏低的。

第二,可持续性怎么样?突破可持续性的难点在哪里?首先,物业企业获得楼盘的机会越来越难,原因是大型开发商已关注到物业,他们已不再愿意把物业给第三方了。其次,物业企业如何保持持续获得楼盘的能力?若要保持这种能力必须靠品质管控。而物业的品质管控是个难点:项目不同、品类不同、要求不同、客户群不同、市场不同、地域文化不同等,所要提供的服务也就不一样,物业企业需要考虑如何保持品质的管控。

2、物管行业的发展探索

目前物管行业对比之前发生了重大的转变,出现了两极分化严重,明显地表现在两个方面:一是理念;二是人员构成。

而理念又主要分为两类:第一类认为服务才是最重要的,其它都是辅助。城市化进程发展,消费升级,所以对服务的要求越来越高。这类物管公司认为,服务是有价值的,只要服务到位,物业费是可以涨的。所以说做好服务再在别的地方去做一些相关的配套叠加就足够了,但叠加不是主要的。大多传统物业企业都是这类理念的支持者。

第二类认为入口重要,物业费可以不涨,因为物业费是有天花板的,涨一毛钱业主可能都会闹翻天,而通过入口叠加多项其他业务是能产生很多价值的。

现在在物管领域,不管是哪个方面,虽有些概念,但并没找到好的模式,大家都在探讨摸索,没有一个企业走出一个非常成功的模式。现在很多大型物管公司都是在一边探索模式一边圈地。

三、房地产物业行业发展领域细分解读

(一)地产行业未来的发展趋势

结合以上分析,地产行业未来发展较有前景的细分领域主要集中在以下几个领域:

1、绿色地产行业

能源短缺、环境恶化的外在环境压力致使社会对节能与健康的要求在逐渐提高,随着国家倡导的生态文明建设的战略重要性不断提升,绿色开发的理念已逐渐成为房地产产业开发的新要求。

据中国住房和城乡建设部的统计数据显示,全球范围内,有超过40%的能源消耗和21%的温室气体排放来源于建筑业,2017年,中国建筑能源(标准煤)消费总量高达9.6亿吨,占全国能源消费总量的比重超过20%,此外,我国每年产生的建筑垃圾约24亿吨,占城市垃圾总量的40%。根据《2019中国绿色房企TOP20》榜单排名信息,中国绿色建筑总面积排名前三的房企分别是万科(3502万平方米)、碧桂园(3420万平方米)、中国恒大(3131万平方米),三家房企绿色建筑总面积为10053万平方米,占比榜单二十强绿色建筑总面积(19100万平方米)的52.63%。这说明随着房地产产业持续发展,建筑垃圾大幅度增加使得传统的开发模式越来越难以为继,发展绿色地产是未来的必然趋势。

2、医疗地产行业

近些年,我国房地产行业的毛利率在降低,行业集中度在提高。这说明地产龙头的竞争优势愈发明显,中小地产商的市场份额受到挤压,盈利空间有限。因此,地产转型势在必行,但是怎么转,往哪里转等问题一直困扰着地产产业的发展。而2013年国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》中明确提出,到2020年我国健康服务业(主要为医疗产业)总规模要达到8万亿元以上等一系列政策表明:医疗产业有巨大的发展空间。同时也给地产产业的转型带来了关键动力,大量房地产商纷纷开始业务转型,投入重金布局医疗领域,寻求新的利润增长点。近五年,投入较大的地产公司主要有:万达集团、绿景控股、深天地、华业资本、宜华健康、恒大地产、运盛地产和万科集团,累计投资均超过了5亿元。

“十四五”期间,互联网医疗、医疗信息化、医疗大数据等领域将成为重点发展领域。未来,医疗地产的转型升级仍会进一步加快。

3、养老地产行业

中国已经步入老龄化社会,养老产业成为新蓝海市场,吸引众多资本注入,目前已有近40家上市房企涉足养老业务,布局养老地产,其中恒大是较早布局养老地产的品牌,“恒大·养生谷”便是该集团在“地产+健康”领域下探索的新产物,通过“租、购、旅”等会员机制向客户提供养生、养老服务,而保利则是全产业链布局,将居家、社区和机构相结合,2018年底,中海地产正式建设康养品牌,并打造包括城市中心社区养老产品、市郊田园养老产品、候鸟式度假养老产品等产品类型,一时之间,各种养老地产的产品类型纷至沓来。

在如此迅猛的发展下,我们仍有两大重点问题急需探索:首先是进一步扩大投融资渠道,推动市场化、规范化程度高的养老服务企业上市融资。其次是完善养老服务设施供地政策,鼓励各地利用集体建设用地发展养老服务设施,使各类房企在拿地层面以及运营层面均获得政策支持。

“十四五”期间,品牌建设将成为养老地产的重点发展方向,各大龙头房企虽然都在积极布局养老地产,但是真正成功的案例并不甚多,且普遍收费较高。未来,继续深化房地产和养老服务有机结合是养老地产行业的发展趋将,要打造不仅能满足老年人的居住需要,更可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等多方面服务的品牌地产项目。

4、物流地产行业

物流地产属于工业地产范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。“十四五”期间,物流地产的发展前景相较于已进入高风险阶段的国内住宅地产和商业地产来说前景是非常可观的。虽然现阶段商场的收益率比物流地产更高,但从发展趋势来看,未来物流地产将伴随高端仓储的发展而拥有巨大的市场潜力。

我国物流地产的重点发展方向是仓储建设,按照仓储水平的高低,可将仓储划分为高标仓和传统仓。其中高标仓在结构空间、配套设施等方面均具有较高标准,因此其建设情况在一定程度上反映了区域物流地产的发展状态。在2020年第一季度出台的3项物流地产相关政策,主要强调冷链物流产业的规范建设,以及物流企业大宗商品仓储用地的城镇土地使用税减征问题,这一举措有助于促进物流地产行业的成本降低与效率提升,利于物流地产行业的长期发展。

5、旅游地产行业

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,其开发项目全部或部分实现旅游功能,一般而言,旅游地产除按照传统方式开发经营的酒店和度假村外,还包括休闲、度假等相关的房地产物业形式以及产权式酒店、主题社区、景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、 高尔夫 度假村、休闲生态度假村等产品。

我国旅游地产自2007年开始到现在,从以销售和物业为主要类型的发展进入转型分化期,进而逐步回归理性,随着城镇化率的不断提升和人们对住房需求的不断升级,“旅游+地产”的模式更加适应变化中的城市格局,一方面旅游业为房地产业聚集人气,另一方面房地产业为旅游业引入资本,从而达到双赢局面。

“十四五”期间,去地产化将成为发展热点,强化项目运营与产业链运作是未来旅游地产发展的重要趋势与方向,构建一条独特的产业链,围绕主题项目运营衍生出前端开发、推广以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产的核心价值所在。因此,实力雄厚且坚持在旅游地产深耕细作的企业通过并购、合作等方式实现了规模化、产业化发展。

(二)物管行业未来的发展趋势

1、推动物管行业未来发展的三大因素

第一,政策引导与支持愈发明显。

在保障城镇化建设和稳定社区生活的功能上,物管的重要性已经凸显出来了。中国每年都会评文明卫生城市,社区是展示的重要窗口,所以物管已被纳入文明办管理范围里了,很多政策的落地,比如社区管控、安全、消防等都靠物管进行落地,物管的重要性不言而喻。

第二,科技与服务的平衡。

物管这个行业的科技化水平相对来说不算高,因为服务是靠人做的。但是实际上这个行业最需要的是提升人的生产效率。通过技术来提高管理效率,从而提升人均效率,效率就是人均产出值。物管作为服务行业,以人的服务为主,有些是机器人可以替代的,比如简单的咨询、巡逻等;有些是机器人不可替代的。所以需要探讨如何保持科技与服务的平衡。

第三,资本的推动。

资本看中了这个行业的叠加效益。物管行业本身的利润率并不高,全国的平均都只有5%,但它是叠加服务的天然入口。

因此,在政策和法律环境、经济环境、技术环境、社会文化和自然环境不断完善优化的形势下,物业服务行业保持着较好发展势头,市场需求持续释放,推动管理规模和增速屡创新高。

2、物管行业的发展趋势

相关报告显示,我国物业管理服务未来发展会呈现以下趋势:

第一,中高端物业服务需求增加其核心附加价值,物业服务趋于多元化。

第二,“互联网+物业”的服务模式会持续创新。“互联网+物业”将会整合线上线下资源的产业融合成新业态,发挥资本、互联网、物业管理的各自优势,提高服务模式与市场需求的响应程度,提升物业企业的增值服务,改变传统物业服务运作模式。

第三,行业整合将成为趋势。

资本推动,再加上并购、联盟等方式,是扩大物业服务行业管理规模,增加服务客户数量最有效的途径,这种方式有利于发挥规模效应,推动行业快速、健康发展。同时资本市场的完善,尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立,更加促进物业管理行业形成快速发展的新格局,加快促进行业整合、创新发展。

虽然我们分析了未来物业企业的发展情况,但不代表每个企业都要沿着以上路径发展,不同的物业企业其拓展规模的路径也会根据自身资质的实际情况有所差异。根据公开资料整理了具有代表性的物业企业的拓展模式,并进行了分析对比:

根据分析发现增值业务成为差异化竞争的重要手段。相较于较为同质化的基础物业服务,高盈利性的增值业务更能增加物管企业的营收。物管企业作为联系房企开发商与业主的纽带,在业主与开发商两头均有增值业务拓展可能。部分上市物业企业增值服务具体内容如下表所示:

“十四五”规划既是“十三五”规划的延续,也是我国未来发展的开篇,常规性与特殊性并存,必须居安思危、未雨绸缪,重点明确未来的战略部署与具体安排,引导公共资源配置,规范市场主体行为,将保持国家战略的连续性与稳定性放在首位,随着城市群的迅速崛起,未来各区域经济社会发展的关联度将越来越大,“十四五”规划过程中将更加注重协同作战思维,规范传统产业的发展模式,并将其与新兴产业理念进行嫁接,精准定位、协同创新,以打造价值共同体的思路谋划产业发展。

康达信杭州房地产管理咨询公司房地产全价值链管理集成服务商,18年房地产管理咨询经验,专业提供房地产管理咨询物业管理咨询专业专项管理咨询信息化管理咨询服务,咨询热线:400-900-7321。

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