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新形势下深圳房地产的八大动向

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现在国家形势多变,中美博弈、新冠疫情、国内大循环等等;从区域经济格局看,继粤港澳大湾区战略推出后,紧接着是深圳建设中国特色社会主义先行示范区政策落地,还有就是深圳都市圈战略,可谓紧锣密鼓;从中国房地产业看,强调房住不炒、三稳,严控流动性进入房地产,连LPR都连续五个月保持稳定;深圳则出了史上最严的715深八条新政,还有其他一些配套政策,总之就是要千方百计保持房地产的稳定运行。

这些都是新形势的表现,但是,对于深圳房地产来讲,万变不离其宗,还要看供需关系,这个解决不了,什么背景、什么严控都无济于事。当然,面对形势变化,深圳房地产业还是要有所应对。下面我就下一步深圳房地产业可能的动向提出八点研判,供大家参考。

01、在可见的未来,深圳住房将继续保持供需失衡的状态

我这个判断谈不上什么消极,就是一个客观描述。深圳住房的供需失衡是老问题了,住宅用地仅占建设用地的20%左右,这无论如何都是一个严重问题,比不了北上广的35%—40%,更比不了欧美的50%+。盼了很久的扩容,不就是想增加一点土地,强化一下供应,连这个小小的要求都实现不了,遑论什么供需平衡。出来一个都市圈概念说,深圳可以在都市圈框架内协调土地利用。有这么好的事?你协调一下莞惠去,看人家愿不愿意。昨天东莞爆了,临深9个镇都喊着要“融入”深圳,可是,你那土地使用权让深圳“融”吗?恐怕没那么容易吧,还是消停消停,稍安勿躁。

既然供需失衡一时半会儿解决不了,那深圳楼市就随时有中小型的市场波动和价格上扬现象,那个715新政估计很快就会出现边际效应递减的情况,8月一二手房市场的数据并没有出现想象中的爆冷,反而还保持着适度的温热,就是明证。

房产作为民众投资的首选,其定位恐怕暂时仍然不可替代,直到8月,楼市中间的投资者占比仍然在30%以上。当然,形势的确在变化,深圳楼市内部的分化现象也很明显,有遭抢购的,也有卖不动的。这意味着,投资房产的区域和时点选择越来越重要了,这需要给大家提个醒。

02、城市更新的政策条件将趋向宽松以有效增加住宅用地供应

深圳不扩容,就没有更多的新地,要盖更多的房子怎么办?只有盯上城市更新。

深圳的旧村、旧商业区、旧住宅区、旧工业区有几百平方公里,无论是拆迁,还是整改,总之,这是一个巨大的土地空间,是可以挖掘潜力的,但长期以来由于种种原因,城市更新的效率很低。未来深挖更新土地效益,急需在政策上做出重大突破,近期的双95政策就是很好的范例。

近期深圳房地产市场上的一个突出关注点是写字楼严重过剩问题,平均空置率已经到了大约30%的高度,恐怕当年批出更新土地用于商业综合体开发的政府部门和开发商没有想到吧。现在销售或出租写字楼成了一件极其艰苦的事,早知如此,何必当初。显然,眼下工商用地供应已经明确收紧了。

一边是工商物业过剩,另一边是住宅严重短缺,这是什么逻辑?GDP逻辑,财政收益逻辑。你想想看,如此缺地的城市,一有地就盖住宅,政府只能收一次卖地的钱,再收一次买楼的税,后来就什么也收不到了,这个买卖感觉不好啊。哪些物业可以长期有收益呢?当然是工商类物业。这就是政府更关注工商类物业开发而忽视住宅物业的根本原因。

当然,上面提出的“房住不炒”,针对的也是这些年被恶炒的住宅,所以住宅被“标签化”了,可以堂而皇之地被欺负。可是,你深圳和其他城市不一样啊,人家北上广常住人口90%都有红本私宅了,深圳刚刚到30%,你和人家比个啥?整天盯着需求,限来限去,能解决居住问题吗?不可能嘛。

现在,政府总算明白了。还是要加大供应,这是关键。怎么办?未来加快从更新中释放住宅用地就好,这一点是可以明确预见的,特别是政府承诺的保障房,量很大,没有土地,就成了空话,政府担当不起的。

03、深化二手存量房产业链以应对成熟型楼市的来临

深圳以70%的交易量成为国内二手存量房占总成交比例最高的国内城市,但在市场交易、产业链延伸、产能运作、利税增长等方面仍不成熟。917关于二手房监管的文件表明,政府将加大力度催熟二手房市场,让庞大的二手存量房成为城市经济新的增长点和利税新渊源。

存量房对于深圳的现实经济意义在于,即便那些庞大数量的非红本房,只要这些房源客观存在,就可以按照存量房的实际情况,实施恰当的产业链延伸,同时产生相应的利润和税费贡献,这是城市经营的重要内容。如果考虑到未来房地产税的开征,存量房的意义就更大了,还是要未雨绸缪。

04、借鉴新加坡模式推进二次房改有效强化保障房供给

2018年,深圳推出二次房改方案,强调学习新加坡模式,设定了60%的住房为保障性质。这个政策大方向是正确的,但实施具有相当大的困难,关键仍然是土地约束,目前每年都难以全面完成目标。

显然,解决深圳的住房保障,仍然需要土地政策和机会的配合。刚刚听到消息,香港准备租借珠海的海岛,在未来30年内填海70平方公里,建设大量公共住房。看来深港都面临着严峻的保障性住房供应的问题。国家发改委已经批了,深圳地铁14号线延伸到惠阳,将来还会向大亚湾、东莞临深各镇延伸,很大程度上就是要解决深圳土地紧缺问题,引导深圳人外溢到莞惠居住。但这些举措仍然不能替代深圳自己开发住房特别是保障房的责任,政府还是要通盘考虑,拿出万全之策,以有效落实二次房改有关保障房建设和分配的承诺。

05、以高端产业为核心、地产为基础的产业地产将大行其道

深圳多年来土地匮乏倒逼出产业升级和土地财政替代模式,这实在是一件大好事。目前在一二线城市中,深圳是土地财政占比最低的城市,大约每年的土地收益占一般预算收入的10%多一点,更多的一般财政预算收入来源于产业升级后的税收。

现在的开发商都明白,眼下想要拿地太难了,特别是定向出让,你没有足以证明符合政府产业政策的高端产业做引领,根本不要幻想拿到土地。那种轻松拿地盖房卖房拿钱走人的时代一去不复返了。

当然,一个好的地产商也很有底气,那些很牛的产业商毕竟不懂房地产,他们也要依赖地产商做好基础,做好平台,做好产业空间。很多升级版的产业以地产为依托,建设科技研发及智慧型产业平台,这就为深圳的产业地产发展模式及前景提供了成功的经验。

06、从深汕合作区模式看到扩权式扩容带来的土地权益机会

如果说,深圳从周边莞惠土地上直接扩容没那么容易,可以仔细看一下深汕特别合作区开发模式,深汕合作区看上去是一次扩权,土地权属还是汕尾的,只是把运营管理权交给深圳,这就是所谓的“扩权”。但是,我认为,深汕实质上是以特定的扩权实现了扩容,现在深圳把深汕区作为深圳的第11区看待,从户籍到电话号码,到邮政编码,到GDP统计,到财税收入,统统计入深圳总盘子,这种形式的扩权和扩容又有多大区别?

深汕区的实践表明,这可能是未来深圳解决土地困局的可行、可操作的现实举措,也许比直接要求扩容更具策略性和现实性。现在,在深圳都市圈框架内,深河特别合作区在酝酿,东莞、惠州临深片区也都在制定“融入”深圳的方案,希望能突破深圳扩容问题上的僵局。当然,关键的问题是:能否真正赋予深圳直接调配利用周边特定土地的决策权。

07、以策略之心用足用好深圳都市圈战略

我们知道,这两年来,已经有粤港澳大湾区及先行示范区的双区战略隆重推出,这些战略对深圳都非常重要,但就土地开发利用的视角看,近期推出的深圳都市圈战略对于深圳现实地解决“融地”问题显得更加现实。

都市圈框架可能是深圳获得周边土地调配决策权的基础铺垫。毕竟是“深圳都市圈”,深圳作为都市圈的核心城市,对其他圈内城市的经济辐射和引领作用大家还是有目共睹的,是充分认可的。既然这样,那深圳要求和圈内城市分享一定的土地调配权就是一种公平交易行为。

从另外的视角看,深圳多年发展中形成了东西部不平衡发展的格局,东弱西强。而都市圈的空间中心恰恰在深圳东部,这将大大有助于平衡东西部的发展。

08、由大湾区及城市群视角继续向西突破,纵深挖掘西岸地带

上半年广州南沙核心片区突然受到深圳客的热烈追捧,这表明,深圳传统的“临深”片区概念正在被颠覆。深中通道即将于2023年建成,提前通车,这是深刻改变深圳与珠江口西岸地区关系的重磅举措,从此中山化身临深城市,深圳人的居住选择多了一个新方向新目标。

建议大家从现在开始,认真关注西岸地带,这可能是又一轮房地产投资发展的重大补缺机会,包括西岸的佛山、中山、珠海等城市。珠海不仅有未来的深珠通道可以通达,还有一个澳门因素,现在关于横琴岛整体交付澳门管理的传言很引人注目,此举若坐实,则对珠海乃至珠江口西岸都市圈都具有重大意义,可以密切观察,寻求其中的投资发展机遇。

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