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中国房地产:在恢复中分化

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2020年,新冠肺炎“黑天鹅”影响了世界,影响了各行各业。第一太平戴维斯报告显示,2020年,全球上半年房地产行业投资额下降了33%,亚太地区受到的冲击最大,同比下降45%。中国商品房市场上半年销售面积下降了8.4%。

由于政府对疫情进行了有效控制,中国成为经济恢复最早的国家之一。二季度开始,中国经济增长由负转正,实现GDP同比增长3.2%。上半年,中国房地产开发投资在6月开始转为正增长,商品房销售面积比一季度增加18%。

疫情、宏观经济、政策以及行业发展周期,是影响房地产行业发展和走势的主要因素。在各种因素综合影响下,房地产行业在内部结构、城市区域呈现出不同的发展状态和未来趋势。

一冷一热

为了推动经济复苏,国家推出了一系列政策,例如宽松的货币政策和信贷政策、行业监管放松。虽然政策总体导向是“房住不炒”,但由于房地产行业资金密集,可获取较高利润,部分资金还是在市场导向下流入了房地产行业。

在房地产内部结构上,住宅地产和商业物业呈现一热一冷的发展趋势。住宅地产引领整个地产行业的恢复和未来发展;商业物业整体受到重创,但部分因为新经济带来增长的物业具有积极发展。

从上半年数据来看,住宅类房产受疫情影响,销售面积累计同比增速在2月底低至-39.2%,6月底上升至-7.6%。同时,住宅类房产累计销售面积的期房占比在6月上升。住宅房产是整个房产市场增长的中坚力量,可喜的增速预示了未来的继续恢复与增长。

而商业物业则处境艰难。疫情重创了需要线下接触的实体经济,例如餐饮、酒店、实体零售、线下教育培训。今年二三月份出现的“商铺关门潮”让人们意识到实体经济面对疫情的脆弱。2020年上半年,办公楼销售面积累计同比下降了26.5%,销售金额也降低了28%,二季度零售面积同比减少了81%。与销售紧密相连的是去库存挑战,商业物业现房交易占比增加,去库存成为开发商的一个巨大压力所在。从累计销售面积来看,办公楼现房交易与期房交易比为44.5%。虽然情况比三四月份有所好转,但依然不乐观。

在商业地产的内部结构上,与新经济相关的一些物业呈现增长趋势,例如物流仓库。疫情进一步促进了“互联网+”经济的发展,电商、网络办公、宅经济迅速增长。这带来了物流运输的需求。以北京为例,北京物流场地的空置率明显下降,二季度回落至5.6%。

至今,疫情在中国部分城市省份出现反复。按照这样的发展趋势,住宅地产继续恢复并稳定发展,新经济影响下的商业物业增长空间大,传统商业物业则增长艰难。

城市梯队

随着经济复苏和相关政策影响,不同城市、区域的房地产市场呈现不同的发展和走势。上半年以来,央行实施了2次降息和3次降准。国家倡导“因城施策”,苏州、杭州、广州等城市放松了房地产限购政策。

住宅房价是一个风向标。在区域上,东部和西部地区恢复最快。西部地区表现亮眼,至6月末,销售面积累计同比增长回升了86.44%,至-5.6%,在恢复增速上超过东部地域,在同比增速上超过了中部地区。东北地方近年经济增长乏力,房地产行业恢复较为困难。中部地区如湖北为疫情暴发地,受到负面影响较大。

从2020年上半年百城新建住宅的价格累计涨幅来看,一线城市抗风险能力最强,价格高位维持,是疫情后恢复最快的梯队。一线城市新建住宅均价环比涨幅从今年低谷时期的-0.06%左右恢复至6月底的0.75%。在城市群中,长三角城市圈表现亮眼,整个区域房价累计上涨2.72%,同比增加1.66%。

此外,杭州等热门二线城市恢复速度较快,投资热度在今年超过广州。就业和落户是影响人口流动的重要因素;除了北上广深,成都、杭州、西安因为落户需求吸引人口流入。

相较而言,三四线城市2020年上半年新建住宅均价环比增幅最慢,为0.28%。“棚改”在近几年促进了房价的增长。2020年,三四线城市城中村、危房等实行的“棚改”基本完成。

未来,经济潜力大的一二线城市房价依然走向稳定发展,并会随着城市经济变化出现微小的起伏;经济发展潜力较小的三四线城市房价则会增长乏力。

总体趋稳

自1998年以来,中国房价开始了一二十年的增长。但高房价带来了负外部性,挤压了消费,影响家庭发展。整个房地产行业的高速增长难以维持,总体发展趋于稳定。

但是,中国的城镇化率还在连年增长,这为房地产行业提供发展空间。国家统计局发布数据显示,截至2019年末,城镇常住人口占总人口的60.6%,较上一年上升了1.02个点;具有城镇户籍的人口占比44.38%。

发达国家的城镇化率大约为80%,日本的城镇化率更是超过了90%。相较而言,中国城镇化率还有不小提升空间。城市聚集了就业、教育、医疗等优质资源,农村人口依然会继续向城市流动,这意味着未来的房地产行业依然有发展空间。

除了城市化,中国的经济发展是房地产行业发展的大支撑。观察2019各国GDP增速数据可知,中国依然是世界上GDP同比增速最快的国家之一,同时是在增速最快的国家中经济体量最大的一个。经济增速伴随着公民收入水平的增长和行业的发展,房地产行业尤其是具有发展潜力的细分市场依然可保持一定的增长。目前乃至近五年,房地产依然是中国的支柱产业之一。

总体而言,中国房地产市场呈现住宅地产和商业物业发展分化、一二线城市和三四线城市分化,以及城市圈分化的发展趋势,整体趋于稳定发展。世卫组织认为,新冠肺炎对人类的影响将持续10年之久,疫情对房地产行业的影响可能在中长期持续。

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